전세대출 연장 조건,절차,묵시적 갱신 총정리
전세 계약 만료 전에 계약 연장을 결정하실지 종료하실지 판단하셔야 합니다.
만약 거주 중이신 집이 마음에 드신다면 보증금이 상승하지 않는 상태에서 전세 재계약이 가장 좋은 선택입니다.
계약 연장 방법으로는 묵시적 연장과 계약 갱신 청구권을 이용하여 연장하는 방법이 있습니다.
오늘은 전세대출 연장 시 알아야 할 사항에 대해 알아보겠습니다.
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전세대출 만기 연장 한 달 전 신청
전세자금 대출 연장은 평소 대출보다 많은 시간과 절차가 필요합니다.
고객의 신용도 확인, 집주인의 동의 등 추가적인 절차가 필요하기 때문입니다.
따라서, 전세자금 대출 만기 연장은 은행에 신청하고자 하는 시점으로부터 한 달 정도 여유를 두는 것이 좋습니다.
전세 갱신 계약 시 집주인과 체결
은행에서는 대출 만기 연장 시 갱신한 전세 계약서 원본에 집주인이 직접 서명을 했는지 확인하므로, 집주인과 계약하는 것이 좋습니다. 가끔 집주인 가족과 계약을 체결하는 경우가 있는데, 이 경우 대리관계를 증명할 수 있는 서류가 있어야만 대출 만기 연장이 가능합니다.
이 서류로는 집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장이나, 집주인이 해외에 거주하면 해외 공관에서 확인한 위임장 등이 있습니다.
집주인이 전출 요구할 때
가끔 집주인이 주택을 담보로 대출을 받았다는 이유로 일시 전출을 요구할 수 있습니다.
다만, 주택 담보 대출과 전세자금 대출을 합친 금액이 주택 가격의 80% 이내일 때만 전세자금 대출 만기 연장이 가능합니다.
또한, 집주인이 주택 담보 대출을 갚지 못해 전셋집이 경매에 넘어갈 경우, 일시 전출 때문에 전세금 회수가 후순위로 밀려 전세금을 회수하지 못할 수도 있으니 주의해야 합니다.
4억 이상의 전세 대출은 추가 대출 필요
한국주택금융공사가 보증하는 전세자금 대출은 최대 4억 원까지 가능합니다.
그러나 재계약 시 전세금이 4억 원 이상이라면 대출 보증을 서울보증보험이 맡게 됩니다.
25.7평 이하 주택 세입자는 소득공제를 꼭 신청
무주택 가구주이면서 근로소득자이며, 집이 85㎡ 이하이고, 대출금 임대인 계좌에 입금하는 요건을 모두 충족하는 전세 자금 대출자는 연 300만 원 한도 내에서 소득공제 혜택을 받을 수 있습니다.
연말 정산 때 은행이나 국세청 연말정산 간소화 서비스를 통해 관련 서류를 발급받아 신청하시면 됩니다.
전세계약 연장 종류
묵시적 갱신
처음에 설명드린 것처럼 계약을 연장하는 방법으로는 묵시적갱신과 계약갱신청구권이 있습니다.
세입자 입장에서는 동일한 조건으로 계약을 연장할 때 묵시적갱신이 좋습니다.
묵시적갱신이란 임대인과 임차인 두 분 다 재계약에 대하여 별다른 이야기 없이 계약기간이 끝나기 2개월 미만이 된 경우에
같은 조건으로 2년을 연장계약 한다는 것을 서로 간에 묵시적으로 합의한 것으로 보는 것입니다.
묵시적갱신이 되었을 경우에는 임차인분께서는 2년을 추가로 거주가 가능합니다.
만약 대출에 대해서 연장하셔야 되는 경우에는 임차인분께서는 기간이 끝나기 2개월 전까지 계약연장하겠다는 의사를 집주인에게 전달하시는 것이 현명하십니다.
왜냐하면 같은 조건으로 대출을 연장한다면 집주인분의 동의가 필요 없습니다. 하지만 변동 사항이 있을 경우 대출을 연장하실 때도 1달이라는 시간이 소요되는데
전세금 인상 등의 이유로 변동 사항이 생겼을 경우 연장을 준비하시는데 문제가 발생할 수 도 있기 때문에 사전에 준비를 하시는 것이 좋은 방법인 것 같습니다.
미리 재계약에 관련하여 금액 등에 대하여 협의를 끝내신 후 연장하시는 게 만약의 일에 대해 대비를 하실 수 있는 시간이 길어지기 때문입니다.
계약갱신 청구권
계약갱신청구권은 전세 첫 계약기간 만료 후 1회에 한해 계약을 연장하는 제도입니다.
이를 통해 2년을 더 거주할 수 있으며, 집주인이나 직계존비속분들의 거절 가능성이 없습니다.
계약갱신청구권은 묵시적갱신과는 다릅니다. 즉, 묵시적갱신으로 2년을 거주한 경우에도 청구권을 사용하여 2년 더 거주할 수 있습니다.
이를 모두 사용하면 총 6년 거주 가능합니다. 따라서, 집주인은 갱신보다는 통보를 통해 계약을 연장하는 것이 좋습니다.
전세계약 연장 계약서
계약서의 보증금이 변동되면 변경된 금액에 대해서만 계약서를 작성해야 합니다.
전세보증금의 변동이 없으면 전세계약서를 새로 작성할 필요가 없습니다.
세입자는 계약 연장 시 등기부등본 등의 서류를 확인하여 근저당 또는 저당이 있는지, 변동 사항이 없는지 확인해야 합니다.
기존 전세금과 확정일자는 그대로 둘 수 있습니다.